پروانه یا جواز ساختمان، پرونده ای رسمی از شهرداری می باشد که به مالک یا پیمانکار، این اجازه را می دهد تا پروژه ساختمان سازی یا بازسازی خود را بر اساس یک چارچوب مشخص آغاز کرده و ادامه دهد. اگر شما قصد ساخت و ساز در منطقه 22 تهران را دارید، باید ابتدا از مراحل اخذ جواز ساخت و ساز آگاه باشید. پویانو در این مطلب به همین موضوع خواهد پرداخت. برای آشنایی با مراحل صدور پروانه ساختمان ، همراه ما باشید.

صدور جواز ساختمان

همان طور که گفته شد، پروانه ساختمان که به آن جواز ساختمان نیز گفته می شود، یک پرونده است که بر اساس آن، شما اجازه شروع ساخت و ساز یا بازسازی را بر اساس چارچوبی مشخص دارید. انجام هر نوع عملیات ساخت و ساز، بدون داشتن پروانه ساخت، غیر مجاز است و اگر چنین اقدامی صورت گیرد، توسط مراجع نظارت بر ساخت و ساز، متوقف خواهد شد. این استانداردها جهت اطمینان یافتن از ایمنی صاحبان کنونی با بعدی ساختمان ها وضع شده اند.

مهم ترین هدف گرفتن جواز ساختمان، اطمینان حاصل کردن از ساخت و ساز به صورت قانونی و بر اساس مشخصات فنی و با رعایت اصول شهرسازی در تطابق با ضوابط و آیین نامه های طرح جامع شهری می باشد. بهره گرفتن از تسهیلات بانکی، بیمه کردن ساختمان و افرادی که در آن به کار مشغولند، پیشگیری از اتفاق افتادن حوادث ساختمانی و کمک گرفتن از تجربیات فنی و مهندسی در ساخت و ساز نیز از دلایل دیگر اخذ پروانه ساختمان به شمار می روند.

شما با خواندن این مطلب می توانید راهنمایی خوبی در رابطه با صدور پروانه ساخت و مراحل اخذ آن به دست آورید. در ادامه به صورت مفصل درباره این که چه زمان باید مجوز ساخت گرفت، انواع جواز ساخت و اطلاعاتی که در آن موجود است، مراحل صدور پروانه ساخت و مدت زمان اعتبار جواز ساخت، اطلاعاتی به شما خواهیم داد.

چه زمانی باید جهت اخذ پروانه ساخت اقدام کرد؟

همه پروژه های ساختمان سازی و بازسازی به پروانه ساخت نیاز ندارند. در بیش تر موارد، تعمیرات و تغییرات ساده را می توان به کمک پیمانکاران حرفه ای یا حتی توسط خود صاحبخانه و بدون نیاز به گرفتن پروانه ساخت صورت داد. با این وجود، پروژه هایی که شام اضافه کردن بخشی به بنا یا ایجاد کردن تغییرات عمده در ساختار آن باشند، به طور معمول، نیازمند اخذ مجوز ساخت از شهرداری منطقه می باشند.

اگر برای انجام چنین تغییراتی، یک پیمانکار استخدام کنید، پروسه صدور جواز ساختمان بر عهده او خواهد بود و وی هزینه های جواز را برآورد می نماید. اگر خودتان می خواهید کار را عهده دار شوید، باید از شهرداری منطقه، جواز بگیرید.

توجه کنید که شاید برخی از تغییرات در ساخت و ساز که مایل به انجام آن ها هستید، نیازمند کسب تاییدیه متخصص ساخت و ساز بوده و فقط توسط آن ها قابل انجام باشند. به عنوان مثال، کار کردن روی خطوط گاز توسط صاحبخانه ها مجاز نیست و هر مشکلی که در این باره رخ دهد یا هر تغییری که نیازمند انجام باشد، باید اداره گاز در جریان قرار بگیرد تا متخصصین آن برای انجام عملیات در مکان مورد نظر حاضر شوند.

الزامات و نکته های موجود در پروانه های گسترده هستند و در رابطه با هر منطقه ای به صورت مجزا تدوین می گردند. بنابراین، برای اطمینان یافتن در این رابطه باید به شهرداری منطقه مورد نظر رجوع شود، زیرا در برخی از مناطق، جهت اجرای کوچک ترین تغییرات در ساخت و ساز، مانند محوطه سازی نیز باید مجوز دریافت نمود. با این حال، بسیاری از پروژه های کوچک ساخت و ساز، نیازمند اخذ مجوز نیستند و فقط مواردی که تغییرات عمده را شامل می شوند، احتیاج به گرفتن جواز ساختمان دارند.

انواع جواز ساختمان و اطلاعات موجود در آن ها

پیش تر گفته شد که جواز ساخت و ساز، بندی است که برای احداث ساختمان و رعایت اصول و ضوابط تدوین شده از طرف شهرداری، اخذ می شود و به کمک آن، مالک یا پیمانکار می تواند به عملیات مورد نظر بپردازد.

جواز ساختمانی اراضی بایر یا باغات، تخریب و بازسازی، تغییر مهندس، اضافه اشکوب یا طبقه، تغییر پلان، گسترش بنا، تغییرات و تبدیل از انواع جواز ساختمان می باشند که برای دریافت آن ها باید به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهری رجوع گردد. جواز ساخت و ساز، اطلاعاتی درباره بنا و سازه های آن به مالک می دهد که به شرح زیر می باشند:

• مساحت زیربنا
• تعداد طبقه ها
• نوع اسکلت ساختمان
• مشخصات مالک حقیقی یا حقوقی (فرد متقاضی برای اخذ جواز)
• شماره پلاک ثبتی ملک
• نام مهندسین ناظر
• تاریخ اخذ پروانه
• کروکی زمین
• مهلت شروع عملیات و مدت زمان اعتبار جواز که معمولا در اولین صفحه جواز صادر شده ذکر می گردد و در صورت نیاز، قابل تمدید می باشد.

باید توجه کرد که اخذ سند مالکیت برای هر کدام از واحدهای مسکونی با ارائه پایان کار توسط مهندس ناظر و صادر شدن پایان کار به دست مرجع صدور جواز، مرتبط می باشد. اگر بر اساس مفاد جواز، تخلفی از طرف مالک اتفاق بیفتد، ناظر باید آن تخلف را به مرجع صدور جواز اطلاع دهد تا از ادامه یافتن عمیات ساخت و ساز، جلوگیری به عمل آید. رعایت مقررات ملی ساختمان در عملیات ساخت و ساز، ضروری می باشد.

مراحل صدور پروانه ساختمان

در حال حاضر، شهرداری برای متقاضیان ساختمان سازی، دفترچه هایی به نام شناسنامه ساختمان در نظر گرفته که آن ها را در اختیار مالک قرار می دهد. در این دفترچه ها صدور پروانه ساخت، نداشتن تخلف و پایان کار را می توان مشاهده نمود.

دفترچه مذکور، اطلاعات جامعی درباره هویت ساختمان و هر چیزی که به ساختمان مربوط باشد را در بر می گیرد. در ضمن، تاریخ صدور جواز ساخت و ساز و مشخصات زمین، محل احداث ساختمان، هویت مالک و نوع مالکیت او، مهندسین ناظر، محاسبات و تاسیسات مربوط به ساختمان، ابعاد چهارگانه پلاک، متراژ و کروکی زمین، کاربری بنا (مسکونی یا تجاری)، مقدار تراکم بنا، مشخصات طبقه ها، وضعیت پارکینگ، اصلاحات و تغییرات، چگونگی تمدید عوارض مختلفی مانند عوارض شهرداری و بازسازی، گواهی عدم تخلف و در پایان، گواهی پایان کار از جمله اطلاعاتی می باشند که می توان در شناسنامه ساختمان مشاهده نمود. برای اخذ جوازهای مورد نیاز باید مراحل زیر را به ترتیب طی نمود:

• تشکیل پرونده: در نخستین مرحله از مراحل اخذ جواز ساختمان، مالک یا فردی که از او وکالت دارد، جهت گرفتن پروانه ساختمان باید درخواست خود را در دفاتر الکترونیک شهر یا شهرداری منطقه به ثبت برساند. جهت ثبت درخواست صدور جواز ساخت، مالک باید اصل و تصویر سند مالکیت خود، اصل و تصویر یک کارت شناسایی معتبر مانند کارت ملی یا شناسنامه و همین طور برگه تسویه حساب عوارض بازسازی و شهردای سال جاری و سال های قبل را به دفاتر الکترونیک یا شهرداری ارائه کند و درخواست خود را به صورت کتبی در این مراکز به ثبت برساند.
• دستور صدور بازدید: پس از این که پرونده توسط مالک تشکیل شد، مسئولین شهرداری، بقیه روال پیشبرد پرونده را عهده دار می شوند. از این رو، مسئول شهرداری باید برای بازدید به محل احداث ساختمان رجوع کند تا ابعاد ملک، عرض خیابان و ساختمان و همسایگان آن را بررسی نماید. این بازدید در صادر شدن جواز ساخت و ساز تعداد طبقات جدید بنا تاثیر دارد. به عنوان مثال، اگر مساحت خانه از حد مشخضی کم تر باشد، پروانه ساخت برای بیش از چهار طبقه داده نمی شود.
• بررسی گزارش مامور فنی و کاربری ساختمان: در بعضی از کلان شهرها مانند تهران، طرح تفصیلی به اجرا در می آید، یعنی قوانین ساخت و ساز در هر نقطه شهر تعیین شده است. کارشناس طرح تفصیلی، کاربری ساختمان را در طرح جامع و تفصیلی شهر معین می سازد. در این بررسی، در صورتی که مشخص گردد ساختمان در طرحی از طرح های شهرداری قرار دارد، این موضوع با اعمال توجه و دقت بالاتری مورد بررسی قرار می گردد تا مشخص شود که ساخت و ساز بنا با پروژه های عمرانی منطقه مورد نظر در تداخل است یا خیر. در صورتی که تداخلی مشاهده گردد، باید مشخص شود که مقدار تراکم آن چقدر است و سپس اصلاحات لازم صورت گیرد.
• دستور نقشه: پس از انجام مراحل مذکور توسط کارشناس شهرسازی، دستور تهیه نقشه به مالک صادر می گردد. در دستور نقشه، اطلاعاتی مثل ابعاد باقی مانده ساختمان بعد از اعمال اصلاحات مد نظر شهرداری، مساحت زمین پس از اجرای اصلاحات، تعداد طبقه ها و سطح اشغال شده توسط هر یک از طبقات درج می شود. بر این مبنا، حجم ساختمان، یعنی تعداد اشکوب ها و سطح اشغال هر یک از طبقات بر مبنای پهنه ای که ساختمان در آن قرار دارد و همچنین مساحت سند (نه مساحت موجودی زمین) و عرض گذر مشخص می گردد. در مرحله بعد، دستور نقشه به مهندس مشاور یا همان معمار داده می شود.
• طراحی نقشه: در این مرحله با توجه به ضوابط شهرداری و دستور نقشه صادر شده، نقشه معماری برای ساختمان طراحی می گردد. طراحی نقشه معماری، یکی از مهم ترین مراحل صدور پروانه ساخت است، چرا که حداکثر توانایی طرح از لحاظ مساحت، تعداد پارکینگ و کیفیت فضاها در آن مشخص و ارائه می گردد. پس از این که نقشه های معماری تهیه شدند، باید به شهرداری یا دفاتر خدماتی ارسال گردد تا مورد بررسی قرار بگیرد. اگر نقشه ها نیازمند اصلاح باشند، دفتر مهندسی باید اصلاحات لازم را انجام دهد و بعد از اصلاح، دوباره نقشه ها را به شهرداری بفرستد تا تاییدیه نقشه ها گرفته شود.
• پرداخت عوارض شهرداری: پس از این که نقشه های معماری، نهایی شدند و ایرادات گرفته شده از سوی شهرداری نیز برطرف گشتند، عوارض بازسازی و همچنین عوارض شهرداری بر مبنای مساحت هر یک از طبقات و نوع کاربری بنا توسط واحد صدور جواز ساخت و ساز، محاسبه و مشخص می شوند.
• تهیه مدارک پیش نویس: پس از این که عوارض شهرداری پرداخت شد و تاییدیه اداره درآمد منطقه شهرداری مبنی بر پرداخت عوارض شهرداری و بازسازی، باید مدارک پیش نویس را آماده نمود. جهت آماده سازی پیش نویس، مالک باید شخصا به دفاتر خدمات شهری رجوع کرده و فرم درخواست تعیین مهندس ناظر را پر نماید. سپس وی باید منتظر تماس از دفارت خدمات و معرفی ناظر باشد. پس از این که ناظر مشخص شد، قراردادی بین او و مالک ساختمان منعقد می گردد. سپس باید برگه های سهمیه آن ها در کنار قرارداد فی ما بین به عنوان ملاک تکمیلی پیش نویس جواز به دفاتر خدمات شهری داده شود. در ضمن، برگه تعهد رعایت اصلاحیات و تعهد اخذ تاییدیه نما نیز باید توسط مالک تهیه شود. اگر زیربنای ساختمان، مساحتی بیش تر از 2000 متر مربع را شامل شود، اجرای ماده 33 نظام مهندسی شامل حال آن می گردد. بنابراین، باید تاییدیه نقشه های سازه، تاییدیه گزارش آزمایش مکانیک خاک و تاییدیه مربوط به نقشه های تاسیسات الکتریکی و مکانیکی از طرف سازمان نظام مهندسی گرفته شود. در مجموع، مدارک پیش نویسی که مالک باید آن ها را تهیه کرده و به دفاتر خدماتی تحویل دهد، عبارتند از برگ سبز مهر شده 4 رشته (معماری، سازه، برق و مکانیک)، برگ سبز نظار در کنار قرارداد مالک و ناظر، برگ تعهد رعایت اصلاحیات و تاییدیه نما، فایل نقشه های سازه و تاسیسات الکتریکی و مکانیکی، چک لیست های مبحث 19 و 6 بارگذاری و زمین لرزه، برگ تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تاییدیه خاک.
• چاپ پروانه: پس از این که تاییدیه نقشه های هر چهار رشته اخذ شد و پروسه اخذ تاییدیه های لازم از طرف دفتر خدمات شهری و تاییدیه طرح تفصیلی بر و کف طی شد، باید تاییدیه رئیس صدور جواز، معاون شهرسازی و معماری و در پایان نیز تاییدیه شهرداری را گرفت. وقتی همه این کار ها انجام شدند، می توان پروانه را گرفت.

مدت زمان اعتبار پروانه ساختمان

باید توجه داشته باشید که پس از دریافت پروانه ساختمان تا 2 سال از تاریخ صدور آن مهلت ساخت و ساز دارید. اگر شما نتوانید در این مدت زمان، ساخت و ساز را به پایان برسانید، به شما اخطار داده می شود و سپس مشمول عوارض تعویق خواهید شد.

معماری و  دکوراسیون داخلی پویانو / اکبری