پروانه یا صدور جواز به پرونده ای رسمی گفته می شود که شهرداری آن را صادر می کند. این پرونده به مالک یا پیمان کار اجازه ساخت یا بازسازی می دهد که باید بر مبنای چهارچوبی مشخص باشد. پرداختن به عملیات ساخت و ساز یا بازسازی بدون داشتن جواز، قانونی نیست و با آن برخورد خواهد شد. اجرای این استانداردها جهت تضمین ایمنی صاحبان ملک صورت می گیرد.

هدف اصلی صدور پروانه ساخت، حصول اطمینان از انجام ساخت و ساز به شکل قانونی و بر اساس مشخصات فنی و اجرای اصول آیین نامه ها و ضوابط می باشد. دیگر مواردی که گرفتن جواز یا پروانه ساخت را الزامی می کنند، بهره گرفتن از تسهیلات بانکی، بیمه کردن ساختمان و کارکنان آن، پیشگیری از حوادث و بهره گیری از تجربیات فنی و مهندسی می باشند. برای این که درباره صدور جواز ساخت و ساز و مرحله های این کار اطلاعات پیدا کنید و به خوبی در رابطه با زمان نیاز به گرفتن پروانه ساخت، انواع جواز ساخت و ساز، اطلاعات آن ها، مرحله های صدور جواز و مدت زمان اعتبار پروانه ساخت، آگاه شوید، این مطلب را تا انتها دنبال کنید.

چه زمانی نیاز به جواز ساخت و ساز وجود دارد؟

خوب است بدانید که همه پروژه های ساخت و بازسازی به جواز یا پروانه ساخت نیازمند نیستند. در بیش تر اوقات، تعمیرات کوچک و برخی جایگزینی ها توسط پیمانکار یا صاحب ملک و بدون نیاز به پروانه ساخت صورت می گیرد، اما پروژه هایی که شامل الحاقات یا تغییرات عمده هستند، معمولا به پروانه ساخت از شهرداری نیاز دارند. اگر شما برای انجام چنین کارهایی یک پیمانکار استخدام کنید، او مراحل گرفتن جواز ساخت و ساز را انجام می دهد و هزینه های آن را نیز محاسبه می نماید. در صورتی که می خواهید خودتان این کار را انجام دهید، باید برای گرفتن جواز به شهرداری منطقه تان مراجعه کنید.

این نکته را در نظر بگیرید که برای اعمال بعضی از تغییرات به تاییدیه متخصص مربوطه احتیاج دارید. این گونه کارها فقط توسط متخصصین قابل انجام هستند. مثلا تعمیراتی که روی خطوط گاز انجام می شوند، نباید به دست صاحب ملک صورت بگیرند. در صورتی که چنین مشکلاتی ایجاد شد و نیاز به تعمیرات داشتید، باید به اداره گاز اطلاع دهید تا کار را انجام دهند.

نکاتی که باید برای صدور مجوز به آن ها توجه کرد، گسترده است و برای هر منطقه به صورت مجزا وجود دارد. به همین خاطر برای این که بدانید برای صدور مجوز باید چه الزاماتی را در نظر بگیرید، باید به شهرداری منطقه خود رجوع کرده و اطلاعات لازم را بگیرید. توجه کنید که بعضی از مناطق برای اعمال کوچک ترین ساخت و سازها هم اخذ مجوز را الزامی می دانند.

انواع جواز ساخت و ساز و اطلاعات آن ها

قبلا گفته شد که جواز ساخت و ساز، سندی می باشد که جهت ساخت و ساز و رعایت قواعد شهرداری صادر می شود و به مالک تعلق می گیرد.

جواز ساخت و ساز زمین های بایر یا باغ ها، تخریب ساختمان و بازسازی، تغییر مهندس، اضافه اشکوب، عوض کردن نقشه، تغییر و تبدیل از انواع جواز ساخت و ساز هستند. برای گرفتن هر کدام از این مجوزها باید به شهرداری منطقه یا دفاتر خدمات الکترونیک رجوع نمود. جواز ساخت و ساز، اطلاعاتی از ساختمان و سازه آن به شما می دهد که به شرح زیر هستند:

• مساحت زیربنا
• تعداد طبقه های ساختمان
• نوع سازه بنا
• مشخصات متقاضی جواز (مالک)
• شماره پلاک
• مشخصات مهندس ناظر
• تاریخ صادر شدن جواز
• کروکی زمین

مهلت آغاز عملیات ساخت و ساز و مدت زمان اعتبار جواز به طور معمول در صفحه اول جواز ذکر می شود. این مدت زمان ها در صورت نیاز قابل تمدید می باشند.

گرفتن سند مالکیت برای هر واحد از ساختمان، با ارائه کردن پایان کار از طرف مهندس ناظر و صادر شدن پایان کار از طرف مرجع صادر کننده جواز مرتبط می باشد.

اگر با توجه به مفاد جواز، مالک مرتکب تخلفی شود، مهندس ناظر باید گزارش تخلف را به مرجع صادر کننده جواز اطلاع دهد تا عملیات ساخت و ساز متوقف شود. رعیات اصول و مقررات ملی ساختمان در عملیات ساخت و ساز واجب می باشد.

مراحل صدور پروانه ساختمان

در حال حاضر، شهرداری برای کسانی که جواز ساخت و ساز می خواهند، دفترچه هایی در نظر گرفته که شناسنامه ساختمان نام دارد. این دفترچه ها به مالک داده می شوند و در آن ها صدور جواز، نداشتن تخلف و پایان کار ذکر می شود.

این شناسنامه، اطلاعاتی از هویت بنا و هر چیزی که به آن مربوط شود را در اختیار می گذارد. تاریخ صادر شدن جواز، مشخصات زمین، محل اجرای ساختمان، نوع مالکیت، مهندس یا مهندسین ناظر، محاسبات، تاسیسات به کار رفته در ساختمان، ابعاد چهارگانه پلاک، کروکی زمین، مساحت زمین، کاربری بنا، تراکم بنا، مشخصات طبقه های بنا، وضعیت پارکینگ، اصلاحات مربوطه، چگونگی تمدید عوارض شهرداری و نوسازی، گواهی عدم تخلف و گواهی پایان کار از مواردی هستند که در شناسنامه ساختمان ذکر می شوند. برای اخذ جواز باید مرحله های زیر را پشت سر گذاشت:

1. تشکیل پرونده: در این مرحله که مرحله اول است، مالک یا کسی که از او وکالت دارد، جهت تهیه پروانه ساخت و ساز بایستی ابتدا درخواست جواز را در شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک به ثبت برساند. برای به ثبت رساندن این درخواست، مالک بایستی اصل و کپی سند مالکیت، اصل و کپی یک کارت شناسایی (کارت ملی یا شناسنامه) و برگه تسویه حساب مربوط به عوارض نوسازی و شهرداری سال جاری به همراه سال های قبل را ارائه کند. سپس درخواست به صورت کتبی ثبت می گردد.
2. دستور بازدید: بعد از این که پرونده مورد نظر توسط مالک تشکیل شد، بقیه مراحل مربوط به پرونده را مسئولان انجام می دهند. مسئولین شهرداری در این مرحله برای بازدید از مکان اجرای ساختمان وارد عمل می شوند تا مساحت ساختمان، عرض خیابان و همسایه ها را بررسی کنند. این بازدید در رابطه با ساخا طبقه های جدید برای ساختمان تاثیر دارد. مثلا اگر مساحت خانه از میزان معینی کم تر باشد، جواز برای ساخت بیش از چهار طبقه داده نمی شود.
3. بررسی گزارش مامور فنی و کاربری ساختمان: در شهرهای بزرگ تر مانند تهران، طرح تفصیلی به اجرا در می آید. این یعنی قوانین ساخت و ساز برای هر نقطه معین و تعریف شده است. کارشناس مربوطه، کاربری ساختمان را در طرح تفصیلی تعیین می کند. طی این کار، اگر معلوم شود ساختمان جزو طرح های شهرداری است، دقت بیش تری اعمال می شود تا اطمینان حاصل گردد که ساخت و ساز مورد نظر با پروژه های عمرانی منطقه در تداخل است یا خیر. در صورتی که تداخلی وجود داشته باشد، باید معلوم گردد که مقدار تراکم چقدر می باشد تا اصلاحات به عمل بیاید.
4. دستور تهیه نقشه: پس از این که مراحل قبلی انجام شد، نوبت به تهیه نقشه می رسد. در دستور نقشه، اطلاعاتی مثل مساحت باقی مانده بنا پس از اجرای اصلاحات، مساحت زمین پس از اجرای اصلاحات، تعداد طبقه ها و سطحی که هر طبقه اشغال کرده، ذکر می گردد. بر این مبنا، حجم ساختمان، یعنی تعداد طبقه ها و سطح مورد اشغال توسط هر طبقه بر اساس پهنه ای که ساختمان در آن جای دارد و همچنین مساحت ذکر شده در سند تعیین می شود. در مرحله بعدی، دستور تهیه نقشه به معمار بنا داده می شود.
5. طراحی نقشه: در مرحله بعد که طراحی نقشه است، با توجه به ضوابط شهرداری و دستوری که در مرحله قبل صادر شد، نقشه توسط معمار طراحی می گردد. این مرحله از مهم ترین مرحله های صدور جواز می باشد، زیرا حداکثر قابلیت طرح در زمینه مساحت، تعداد پارکینگ و کیفیت فضاها در آن مشخص می شود. پس از این که نقشه ساختمان آماده شد، باید به شهرداری یا دفاتر مربوطه فرستاده شود تا مورد بررسی قرار بگیرد. در صورتی که نقشه ها به اصلاحات نیاز داشته باشند، دفتر طراحی باید این اصلاحات را انجام دهد. پس از اعمال اصلاحات، نقشه باید دوباره به شهرداری ارسال شود تا در نهایت، تاییده گرفته شود.
6. پرداختن عوارض: پس از این که نقشه ساختمان تایید شد و مشکلات آن نیز برطرف گشت، عوارض مربوط به شهرداری و نوسازی با توجه به مساحت هر طبقه و کاربری بنا توسط مرجع صادر کننده جواز محاسبه و اعلام می گردد.
7. فراهم کردن مدارک پیش نویس: بعد از این که مرحله پرداخت عوارض نیز پشت سر گذاشته شد و اداره درآمد، پرداخت را مورد تایید قرار داد، نوبت فراهم کردن مدارم پیش نویس می رسد. برای این کار، مالک باید به دفاتر مربوطه رجوع کند و فرمی را که مربوط به تعیین ناظر می باشد، پر نماید. بعد از این باید منتظر ماند تا از دفاتر تماس گرفته شود و ناظر معرفی گردد. بعد از این که ناظر مشخص شد، بین وی و مالک قرارداد نوشته می شود. پس از این کار باید برگه های سهمیه به همراه قراردادی که بسته شده به دفاتر مربوطه ارائه شود. مالک باید برگه تعهد رعایت اصلاحیه و تاییدیه نما را نیز تهیه نماید. در صورتی که زیربنای ساختمان از 2000 متر مربع بیش تر باشد، باید ماده 33 نظام مهندسی را در نظر گرفت. در همین راستا، بایستی تاییدیه مربوط به نقشه های سازه، تاییدیه آزمایش خاک و نقشه های تاسیساتی از سازمان نظام مهندسی دریافت گردد. مجموعا، مدارک پیش نویسی که مالک باید آن ها را فراهم کرده و به دفتر ارائه دهد، شامل برگه سبز چهار رشته معماری، سازه، برق و مکانیک، برگه سبز ناظر، قرارداد بسته شده بین مالک و ناظر، برگه تعهد رعایت اصلاحیه، تاییدیه نما، مدارک نقشه سازه، برق و مکانیک، چک لیست های مبحث 19 و 6، برگه تعهد ژئوتکنیک و تاییدیه آزمایش خاک هستند.
8. صدور جواز: بعد از این که نقشه های چهار رشته تایید شدند و فرایند گرفتن تاییدیه از دفاتر و تاییدیه طرح تفصیلی نیز انجام شد، باید تاییدیه مسئول صدور جواز، معاون شهرسازی و معماری و همچنین شهردار نیز اخذ شود. این مرحله به صورت سیستمی انجام می شود و پس از پایان آن، جواز ساخت و ساز صادر خواهد شد.

لازم به ذکر است که هر بنایی که مساحت آن از 3000 متر مربع بیش تر باشد، نیازمند یک مجری و چهار ناظر می باشد. یکی از ناظرین بایستی در نقش هماهنگ کننده باشد و گزارش های مربوط به ساخت و ساز را به شهرداری و سازمان نظام مهندسی ارائه نماید.

مدت اعتبار پروانه ساخت و ساز

بعد از این که جواز ساخت و ساز گرفته شد، باید توجه نمود که مدت زمان اعتبار آن 2 سال از تاریخی است که صادر شده است. برای هر پروژه ساختمانی، مدت زمان مشخصی در نظر گرفته می شود که بر مبنای مساحت آن ها حساب می شود. در صورتی که مالک بنا نتواند در مدت زمان تعیین شده، ساخت و ساز را تمام کند، به او اخطار داده می شود. بعد از آن، تاخیر موجب ایجاد عوارض می گردد.

مدت زمان اجرای هر مرحله از عملیات ساخت و ساز با توجه به مساحت و تعداد طبقه ها در جدول مشخص می شود. به طور کلی می توان گفت که ساخت کامل یک ساختمان در حدود چهار سال زمان می برد. شهرداری برای تمدید جواز ساخت و ساز، فرصت مشخصی تعیین کرده است، پس بعد از به پایان رسیدن این فرصت نمی توان برای تمدید جواز اقدام کرد. در صورتی که مدت زمان تعیین شده سپری شود و مالک بخواهد به ساخت و ساز ادامه دهد، باید جواز جدید دریافت کند و 20 درصد از محاسبات جواز را بر اساس نرخ روز بپردازد. در این حالت، شهرداری جهت تمدید جواز برای سه سال دیگر اجازه می دهد.

نکات مهم درباره جواز ساخت و ساز

در صورتی که در هنگام اجرای ساختمان به هر دلیلی نقشه معماری دچار تغییر شود، بایستی در دفاتر مربوطه، پرونده تشکیل شود و با پشت سر گذاشتن مراحل ذکر شده، جواز جدید صادر شود.

در صورتی که حین اجرای ساختمان، متراژ ساختمان اضافه شود، مالک بایستی مرحله های گواهی عدم تخلف را پشت سر بگذارد و اگر از میزان مجاز تعیین شده توسط شهرداری تجاوز نکند، باید به ازای متراژ اضافه شده، عوارض را بپردازد  تا گواهی مربوطه برای او صادر گردد.

در صورتی که مساحت تخلف از میزان مجاز تعیین شده توسط شهرداری بیش تر باشد، پرداخت عوارض باعث حل مشکل نمی شود و این موضوع باید در کمیسیون ماده 100 مطرح گردد. در این مواقع، به طور معمول دستور تخریب داده می شود.

معماری و دکوراسیون داخلی پویانو / اکبری