شاید تا به حال، عبارت مشارکت در ساخت به گوش شما نیز خورده باشد، اما ممکن است ندانید شرایط و قوانین آن به چه صورت است. بیش تر ما شنیده ایم که صاحب یک زمین یا خانه، ملک خود را به یک سازنده واگذار کرده تا آن را به آپارتمان تبدیل کند و در ازای آن، چند واحد آپارتمان را بردارد. این توافق، خوب به نظر می رسد و کمک می کند صاحب چند واحد نوساز شوید. اگر در فکر این هستید که خانه کلنگی یا زمین خود را فروخته و با پول حاصل از آن، خانه جدیدی برای خود بخرید، مشارکت در ساخت در شهرک گلستان ، یکی از راه هایی که می تواند شما را به هدف برساند. اما مشارکت در ساخت یعنی چه و برای چه افرادی مناسب است؟ این سوالی است که پویانو در این مطلب به آن پاسخ خواهد داد. همراه ما باشید.

مشارکت در ساخت یعنی چه؟

مشارکت در ساخت، همان طور که از نامش هم مشخص است، یک توافق دوجانبه می باشد که هر یک از طرفین آن در آن آورده ای دارند و با در نظر گرفتن نسبت آورده خود با یکدیگر به شراکت می پردازند.

بگذارید قضیه را برای شما واضح تر کنیم. فرض کنید شما صاحب یک خانه کلنگی هستید و در فکر این هستید که آن را تخریب کرده و در زمینش یک آپارتمان بسازید. مشکل شما این است که نه در این کار تخصص دارید و نه سرمایه مورد نیاز را در اختیار دارید. در چنین وضعیتی است که مشارکت ساخت به کارتان می آید؛ به این صورت که یک سازنده، سرمایه و تخصص خود را در اختیار شما می گذارد و خانه کلنگی شما را به آپارتمان تبدیل می سازد. در ازای این کار، آن شرکت سازنده می تواند تعدادی از واحدهای آپارتمان ساخت شده را بردارد. شما در این فرایند با سازنده در سود حاصل شریک می گردید.

چرا مشارکت در ساخت، مفید و سودآور است؟

در ادامه به دلایلی اشاره خواهیم کرد که مشارکت در ساخت را مفید و سودآور می سازند:

افزایش استحکام ساختمان

نخستین و شاید مهم ترین فایده مشارکت در ساخت، این است که سبب بازسازی بافت فرسود شهرها می گردد. خانه های کلنگی، دارای عمری بالای 25 سال هستند. این در حالی است که 25 سال پیش، قوانین ساخت و ساز به اندازه امروز، مدون نبوده اند و نظارت دقیقی نیز بر رعایت آن ها وجود نداشته است.

همه ما می دانیم که ایران روی کمبرند زلزله قرار دارد. از این رو، لازم است ساختمان های کشور ما در برابر زمین لرزه مقاوم باشند. بر اساس آیین نامه 2800 که معیار استحکام ساختمان ها در مقابل زلزله است، ساختمان های هر منطقه با توجه به زلزله هایی که احتمال روی دادن آن ها تا 90 درصد می باشد، طراحی و اجرا می شوند. این آیین نامه در گذشته، زیاد جدی گرفته نمی شود، ولی در حال حاضر، سازمان نظام مهندسی روی اجرای کامل آن نظارت می کند. از این رو، ساختمان های قدیمی در برابر زلزله های شدید از استحکام کافی بهره مند نیستند. مشارکت در ساخت کمک می کند این ساختمان های قدیمی، جایشان را به ساختمان های نوساز و مستحکم بدهند.

البته زلزله تنها معیار برای استحکام بنا نیست. یکی دیگر از مواردی که بیش تر ساختمان های قدیمی با آن درگیر می باشند، نشست سازه به صورت نامتقارن می باشد. این نشست ها سبب ایجاد ترک های ریز و بزرگ می شوند و خطرناک هستند. بنابراین، از این بابت هم می توان گفت که مشارکت در ساخت می تواند تا حد زیادی مفید واقع شود.

زیبایی بنا

ساختمان های کلنگی، معمولا دارای ظاهر چندان خوبی نیستند. این موضوع، دو تاثیر منفی به همراه دارد: اولا این که این ساختمان ها سبب زشت شدن نمای شهر می گردند و دوما روی روحیه و اعتماد به نفس ساکنین این ساختمان ها اثر بدی دارند. بازسازی ساختمان با روش مشارکت در ساخت به زیباسازی چهره شهر کمک کرده و سبب ایجاد احساس بهتر در مالکین ساختمان های نوساز می شود.

بهره مندی از امکانات روز

ساختمان های قدیمی، امکانات قدیمی دارند. به عنوان مثال، بسیاری از آپارتمان های قدیمی، آسانسور یا توالت فرنگی ندارند. بسیاری از آن ها به خاطر قدیمی بودن تاسیسات، مشکل بوی بد فاضلاب را دارند. عایق بندی ساختمان های قدیمی نیز مشکلات بسیاری دارد. این ها هم مشکلات کمی نیستند. مشارکت در ساخت کمک می کند با ساخت ساختمان های جدید، مردم بتوانند از امکانات روز بهره مند شوند.

رشد سرمایه و ارزش ملک

اگر مایل باشید خانه کلنگی خود را به فروش بگذارید، به خاطر خود ساختمان، تقریبا هیچ پولی از خریدار دریافت نخواهید کرد. این یعنی انگار شما دارید زمین خام را می فروشید. این در حالی است که اگر بخواهید پس از فروش خانه کلنگی خود، یک خانه دیگر بخرید که نوساز است، باید در کنار قیمت زمین، هزینه ارزش بنا را نیز بپردازید. در چنین وضعیتی، شما دو برابر ضرر کرده اید. یک بار از ارزش ساختمان کلنگی خود صرف نظر نموده اید و یک بار هم ارزش ساختمان نوساز را پرداخته اید.

با کمک مشارکت در ساخت، شما قادر به حل این مشکل خواهید بود. وقتی خانه خود را بازسازی کنید، ارزش سرمایه خود را بالا می برید و حتی اگر نخواهید خودتان در آن خانه ساکن شوید، بابت فروش آن، سود بیش تری دریافت خواهید کرد.

کاهش هزینه‌های تعمیر، نگهداری و انرژی

خانه های کلنگی و قدیمی، هر روز عیب جدیدی پیدا می کنند و نیازمند صرف هزینه و وقت می باشند. این خانه ها بعد از انجام تعمیرات هم مانند روز اولشان نمی شوند، زیرا به هر حال فرسوده هستند. در ضمن، مصرف انرژی نیز در این خانه ها زیاد است، زیرا پنجره دوجداره ندارند، از سیستم گرمایش از کف بهره مند نیستند و موتورخانه شان نیز قدیمی است. این مسائل سبب ایجاد هزینه های گزاف می شوند.

تبدیل سریع به نقدینگی

خانه های کلنگی، زیاد مشتری ندارند. این در حالی است که خانه های نوساز، همیشه خریدار دارند. اگر مایل باشید سرمایه خود را سریعا تبدیل به پول نقد نمایید، بازسازی از بهترین راه های پیش روی شماست.

مواردی مذکور، تنها بخشی از فواید بازسازی خانه های کلنگی هستند. درست است که مشارکت در ساخت نیز مثل دیگر قراردادها ریسک دارد، اما در صورتی که احتیاط لازم به خرج دهید، تجربه خوبی از آن خواهید داشت.

نکات مهم مشارکت در ساخت

توجه به نکات مهم در مشارکت در ساخت، کمک می کند در کنار این که سود خوبی به دست می آورید، درگیری های خود را نیز کاهش دهید. این نکات به شرح زیر هستند:

• افراد زیادی به اشتباه، مشارکت در ساخت و مدیریت پیمان را یکی می دانند. این در حالی است که ماهیت قراردادی و نکات حقوقی این دو با هم فرق دارد.
• اگر سازندگان یا مالکین، متعدد می باشند، تعهدات هر کدام از آن ها باید در قرارداد ذکر شده و یکی از آن ها نماینده ارتباط با طرفین باشد.
• قرارداد مشاکرت در ساخت باید با حضور همه مالکین و طرفین بسته شود. قدرالسهم های مشارکت که همان درصدهاست و دیگر موارد مهم نیز باید با جزئیات درج شوند تا در پایان کار، کسی ناراضی نباشد. برای مثال، اگر قرار است ساختمان در 7 طبقه احداث شود، شما باید مشخص کنید که چند طبقه به مالک تعلق دارد و چه تعداد از آن سازنده است.
• تعداد طبقات قابل ساخت باید از اول کار مشخص باشد و قدرالسهم هر یک از طرفین قرارداد نیز بر اساس درصدی از پروژه تعیین گردد. این که مالک هر واحد، چه کسی است نیز باید مشخص گردد. در صورتی که واحد مشترکی وجود دارد نیز باید سهم هر یک از دو طرف قرارداد در آن تعیین گردد.
• مالکیت پارکینگ، انباری و مشاعات نیز باید مشخص گردد و در صورت بروز تغییر در تعداد طبقات ساختمان، سهم طرفین باید مشخص باشد.
• میزان سرمایه و آورده های طرفین قرارداد باید درج شود. ارزش واقعی زمین باید به مالک شرح داده شود. در این رابطه می توان از یک کارشناس دادگستری متخصص در این حیطه کمک گرفت.
• برای سازنده هم همه هزینه ها شامل هزینه های انتقال سند، صدور جواز، عوارض و دیگر موارد باید درج شوند.
• پیش از بسته شدن قرارداد، باید حداقل 4 جلسه با حضور طرفین برگزار شده و همه جزئیات، مورد بررسی قرار گیرد.
• پرداخت بدههی شهرداری و مالیات به عهده مالک می باشد.
• هزینه های شروع کار، مانند حقوق کارگران، نقشه کشی، مصالح و این قبیل موارد با سازنده می باشد، اما می توان آن را به صورت توافقی نیز در نظر گرفت.
• تاریخ مواردی مانند تخلیه ملک، اتمام پروژه، دریافت و انتقال سند و دیگر موارد باید به روز و ماه و سال درج شود.
• جهت اطمینان باید در همه صفحات قرارداد ذکر گردد که ” این قرارداد مشارکت در ساخـت می باشد.”
• قرارداد مربوطه باید در دفاتر رسمی بسته شود. هر چقدر روند کار به صورت رسمی تر پیش رود، مشکلات آتی کم تر خواهند بود.
• اگر به جای یکی از طرفین، فردی به عنوان نماینده، قرارداد را امضا کند، باید در کنار بررسی مدارک هویت شخصی، صحت وکالت نامه را نیز بررسی کرد.
• اگر می خواهید به کسی وکالت دهید، باید مشخص گردد که چه اختیاراتی با این وکالت نامه به او داده می شود.
• اگر ملک شما ورثه ای می باشد، باید گواهی انحصار وراثت و پرداخت مالیات بر ارث را نیز ضمیمه قرارداد نمایید.
• در پروژه های مشارکت در ساخت ملک های تجاری، وضعیت مالکیت نیز باید مشخص گردد.
• عبارت “طرفین ، خیار تدلیس و خیار غَبن فاحش ( افحش) را از خود سلب و ساقط می­ نمایند” به این معنی است که قادر نیستید مدعی کلاهبرداری طرف مقابل یا فسخ گردید.
• از دیگر نکات مهم در این رابطه که توجه به آن در پروژه های مشارکت در ساخت پیشنهاد می شود، پیش بینی نمودن شرایط، جهت ایجاد حق فسخ قرارداد در وضعیت های خاص می باشد. درصدها و خسارت های هنگام فسخ را قبل از موعد مشخص کنید تا در اگر چنین اتفاقی افتاد، قادر باشید بدون مشاجره و دعوا، قرارداد بسته شده را فسخ نمایید.
• پروژه مشارکت در ساخت، به طور معمول به چهار بازه زمانی بخش بندی می گردد که اگر تعهدات ذکر شده در این بازه های زمانی عملی نشوند یا شرکای سازنده در طول دو ما به فعالیت نپردازند، مالک قادر خواهد بود یا خسارت دریافت نماید یا قرارداد بسته شده را فسخ نماید. حتما در هر بازه زمانی پروژه مشارکت در ساخت، وجه التزام تعیین و برای فسخ قرارداد، شرایطی مشخص کنید.
• همه مراحل انجام پروژه را به وسیله کارشناسی از شهرداری، تحت نظر داشته باشید.
• قدرالسهم سازنده را بعد از گرفتن پروانه و فیش عوارض به او واگذار نمایید.
• در کنار کمک گرفتن از یک داور، در ارتباط با مشارکت در ساخت و اطلاعات حقوقی آن آگاهی لازم را داشته باشید و در پایان، حتما از یک وکیل ملکی و حقوقی، مشاوره تخصصی دریافت کنید.
• در طول یک پروژه مشارکت در ساخت، شما ساختمان کلنگی یا زمینی که دارید را در اختیار شریک سازنده خود قرار می دهید و تحت شرایطی، یک یا چند واحد از ساختمانی که ساخته می شود را تحویل می گیرید. زمین از طرف شما تامین می شود و تخصص ساخت از طرف سازنده. در نهایت نیز هر طرف می تواند سود خود را دریافت کند.
• سهم افراد بر اساس” قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در منطقه مورد نظر” حساب می گردد. به طور معمول، قدرالسهم سازنده و مالک در مشارکت در ساخت 50 – 50 تا 40 – 60 به نفع مالک می باشد.
• مبلغی نیز تحت عنوان «بلاعوض» مشخص می شود و در آغاز فرایند معماری و مشارکت در ساخت از جانب سازنده به مالک داده می شود تا او در طی عملیات اجرایی بتواند تا تاریخ تحویل ملک در جای دیگر سکونت گزیند.

معماری و دکوراسیون داخلی پویانو / اکبری