منطقه ۲۲ تهران، جدیدترین منطقه این شهر است که در شمال غرب آن واقع شده‌است. این منطقه از سمت شمال به رشته کوه های البرز، از سمت شرق به منطقه ۵ شهرداری تهران، از سمت غرب به محدوده وردآورد شمالی و از سمت جنوب به آزادراه تهران-کرج محدود می شود. امروزه ساخت و ساز در این منطقه به شکل گسترده ای در حال انجام است و از این رو، آشنایی با ضوابط شهرداری منطقه ۲۲ تهران اهمیت زیادی دارد. پویانو در این مطلب، شما را با این ضوابط آشنا خواهد کرد. همراه ما باشید.

مدارک و مستندات لازم جهت ارائه و بررسی طرح نما (مقیاس زیر 1000 متر مربع)

نکات قابل توجه

• حضور مالک در ابتدا و انتها (تحویل دادن و تحویل گرفتن) الزامی است.
• حضور طراح جهت بررسی و اصلاح طرح الزامی است.
• کنترل مطابقت پلان ها و نماها قبل از تحویل مدارک توسط طراح محترم الزامی است.
• ارائه فایل پاورپوینت و طرح سه بعدی JPEG نما در دو فلدر مجزا در قالب یک CD الزامی است.

مستندات موجود در سامانه شهرسازی (تکمیل شده توسط طراح محترم)

• شماره پرونده
• نام مالک
• نام متقاضی
• پلاک ثبتی ملک
• آدرس
• وضعیت مالکیت
• تراکم ساختمانی
• نوع کاربری
• مرحله بنا
• تعداد طبقات
• محل احداث بنا

مدارک و مستندات عمومی (جهت آشنایی طراح) در ضوابط شهرداری منطقه 22 تهران

• نماهای اصلی رو به گذر در مقیاس 1/50 (دو بعدی)
• سایر نماهای فرعی در مقیاس 1/100 (دو بعدی)
• پلان بام با مشخص بودن محل داکت ها و سایر عناصر تاسیساتی در مقیاس 1/100
• جزئیات در مقیاس 1/20 شامل Wall Section و جزئیات بازشوها
• تصویر سه بعدی از حجم و نمای اصلی ساختمان
• نمای پلاک های همجوار طرفین و رو به رو به صورت عکس یا نقشه ترسیمی (در صورت وجود)
• نمای شب
• ارائه CD موارد فوق

مدارک و مستندات مطابق درخواست (تهیه و کنترل مدارک بر اساس نوع درخواست توسط مالک گرامی و طراح محترم الزامی است)

صدور پروانه

• پلان معماری همراه با سایت پلان و مقاطع با مهر و امضا دفتر خدمات الکترونیک
• عکس بدنه شهری ملک موجود با تایید مامور بازدید دفتر خدمات الکترونیک
• نمای پیشنهادی (مطابق اسلاید نقشه ها و اسناد تصویری)

تغییر نما

• نامه درخواست تغییر نما (به تاریخ ماه و امضا رئیس شهرسازی ناحیه، ثبت و اسکن نامه در ناحیه)
• عکس وضع موجود ملک و جداره شهری موجود در آن (به تاریخ ماه و امضا رئیس شهرسازی ناحیه)
• نمای مصوب قبلی (با مهر و امضا کمیسیون طراحی شهری)
• نمای پیشنهادی جدید (مطابق اسلاید نقشه ها و اسناد تصویری)

مغایر در اجرا

• نامه جلوگیری از ادامه عملیات نماسازی (به تاریخ ماه و امضای رئیس شهرسازی ناحیه، ثبت و اسکن نامه در ناحیه)
• عکس وضع موجود ملک و جداری شهری موجود در آن (به تاریخ ماه و امضای رئیس شهرسازی ناحیه)
• نمای مصوب قبلی (با مهر و امضا کمیسیون طراحی شهری)
• نمای پیشنهادی جدید (مطابق اسلاید نقشه ها و اسناد تصویری)

پایان کار

• صورت وضعیت خلاف ساختمان
• عکس وضع موجود ملک و جداری شهری موجود در آن (به تاریخ ماه و امضای رئیس شهرسازی ناحیه)
• نمای مصوب قبلی (با مهر و امضا کمیسیون طراحی شهری)

ساختمان قدیمی

• درخواست نماسازی با امضا رئیس شهرسازی ناحیه و اظهار نظر رئیس محترم وزارت فنی
• عکس وضع موجود ملک و جداری شهری موجود در آن (به تاریخ ماه و امضای رئیس شهرسازی ناحیه)
• نمای پیشنهادی (مطابق اسلاید نقشه ها و اسناد تصویری)

نقشه ها و اسناد تصویری – وضعیت موجود – عوامل مهم تاثیرگذار نماهای مجاور بر نمای ساختمان مورد نظر

• رعایت اصول / هماهنگ در دیده کلی نما
• مصالح غالب
• رنگ غالب
• محل قرارگیری و تداخل با نما
• تابلو نوشته ها و تابلوهای پیش بینی شده
• رعایت حداکثر میزان پیش آمدگی
• وضعیت ورودی ها و پنجره ها
• تاسیسات و خط بام
• خط نشست

نقشه ها و اسناد تصویری – طرح سه بعدی در ضوابط شهرداری منطقه 22 تهران

• قطع A3
• کیفیت بالا
• دارا بودن جدول مشخصات مصالح
• دارا بودن جدول مشخصات ملک (شماره پرونده، پلاک ثبتی، نام مالک، آدرس)
• تصاویر سه بعدی نمای نزدیک: (ورودی – لبه بام – پنجره – بازشوها – پیش آمدگی – سایبان) در صورت نیاز
• نمایش مجاورین همراه سه بعدی طرح
• نمای شب

مدارک و مستندات لازم جهت ارائه و بررسی طرح ها (مقیاس بالای 1000 متر مربع)

مدارک و مستندات لازم جهت ارائه و بررسی حجم و نما

موارد

• نقشه موقعیت بنا در سایت
• دسترسی سواره و پیاده در سایت پلان
• موقعیت ساختمان نسبت به خیابان اصلی
• مرحله انجام عملیات ساختمانی با تایید رئیس شهرسازی ناحیه مربوطه (در صورت شروع عملیات اجرایی)
• نمای ساختمان های همجوار پروژه و بناهای شاخص محدوده
• ارتفاع پروژه و ساختمان های همجوار
• ارائه کانپست و ایده های اولیه شکل گیری طرح (مدل 3 بعدی طرح)
• آلترناتیوهای نما
• آلترناتیو اصلی نما (گزینه برتر)
• نقشه جانمایی طرح پیشنهادی در محیط زمینه (جانمایی در عکس)
• نمای سه بعدی کلیه جبهه ها – تصاویر نزدیک از نما همراه با جدول کامل مشخصات مصالح و مشخصات پروژه
• ارائه نماهای دو بعدی نما – ارائه بافت، مصالح و اندازه گذاری نما طبق ضوابط طراحی نما (ارائه نوع مصالح و محاسبه میزان شیشه در صورت لزوم)
• ورودی ها (دید انسانی) به همراه تصاویر 3 بعدی
• تصویر نمای پنجم (بام)
• نمای شب به همراه پلان نورپردازی
• ذکر مشخصات کامل پروژه در تمام شیت ها (نام پروژه – پلاک ثبتی – شماره پرونده)

مدارک و مستندات لازم جهت ارائه و بررسی سایت پلان در ضوابط شهرداری منطقه 22 تهران

• مساحت زمین
• واحد پذیری و سطح اشتغال
• رعایت سایه اندازی
• رعایت اشرافیت و محرمیت در چیدمان فضایی و توده گذاری پیشنهادی (رعایت ضوابط مربوط به فاصله بلوک ها)
• بررسی کمی و کیفی کاربری های زمین و سایت های مجاور
• توده گذاری و هندسه حجم (بلوک ها) با توجه به تیپولوژی منطقه (سایت های پیرامون)
• نمایش خطوط قدر السهم
• رعایت حرائم
• ارتفاع و تعداد طبقات
• رعایت ضوابط آتش نشانی
• رعایت ضوابط ویژه معلولین جسمی و حرکتی (عرض رمپ 1.40 – شیب رمپ 8 %)
• استقرار بلوک ها در سایت بر اساس شیب و توپوگرافی زمین
• تامین عرض مناسب مسیرهای پیاده (حداقل 1.20)
• عدم تداخل مسیرهای سواره و مسیرهای پیاده
• ارتباط و اتصال مسیرهای پیاده و دوچرخه داخل و خارج سایت (همپیوندی مسیرها)
• تامین پارکینگ های سرپوشیده (تعداد و ابعاد)
• پارکینگ های روباز
• توجه به الگوهای دسترسی پیرامون سایت و ساختار شبکه ارتباطی
• رعایت فاصله مناسب فضای سبز از بر ساختمان
• رعایت ضوابط پدافند غیر عامل (مبحث 21 مقررات ملی)
• جهت گیری بلوک ها متناسب با شرایط اقلیمی
• حفظ کریدور دید به عناصر شاخص محلی و راهبردی در جانمایی بلوک ها
• تامین فضاهای ورزشی و بازی کودکان و نوجوانان
• تامین اختلاط کاربری (تجارتی – خدماتی و ….)
• تعیین محل پست های برق، سپتیک تانک و مسیر فاضلاب، مخابرات (با هماهنگی کمیسیون زیر ساخت های منطقه)
• طراحی مسیر لوله گاز و پست های مربوطه در بلوک شهری هماهنگ با دیگر تاسیسات و ارائه تاییدیه شرکت گاز تهران

مرحله 1) شناخت و تجزیه و تحلیل سایت

• شناخت و بررسی حوزه بلافصل و حوزه مداخله در لایه های کاربری زمین – حرکت و دسترسی – فرم کالبدی – منظر شهری – عرصه های همگانی و ارائه نقشه های ترسیمی دیاگراماتیک، پرسپکتیو، کروکی تحلیلی و …

مرحله 2) برنامه ریزی و طراحی سایت

• بیان تفکر، مبانی نظری، روند شکل گیری بلوک ها در سایت
• پلان جانمایی و چیدمان بلوک ها، محوطه سازی با فضای سبز، کاربری های اداری، خدماتی، تجاری، مذهبی و فضاهای ورزشی و زمین بازی کودکان و نوجوانان، مسیرهای سواره و پیاده و دوچرخه، پارکینگ، تاسیسات و زیر ساخت ها
• طراحی کل بلوک شهری با در نظر گرفتن همجواری های بلافصل (مطابق با دستور نقشه) به همراه ارائه جدول سطوح و سرانه ها در کل بلوک شهری به تفکیک کاربری ها و با در نظر گرفتن زیر بنا و واحد پذیری و درصد سطح اشغال مجاز و طراحی شده
• مقایس اجرایی پروژه – فاز بندی پروژه – اولویت بندی اجرای بلوک ها با ذکر دلایل
• سه بعدی سایت پلان پیشنهادی در هماهنگی با کمیسیون پروفیل ها و کمیسیون زیر ساخت ها در مقیاس 1:500 با اندازه گیری کامل و مطابق با جدول لایه بندی استاندارد واحد GIS و ضوابط ذکر شده در چک لیست طراحی
• ارائه برش های عرضی و طولی از سایت با کدگذاری های لازم به گونه ای که بلوک ها، معابر، رمپ های ورودی و خروجی و شیب ها، اختلاف ارتفاع ها، مبلمان شهری داخل سایت و پوشش گیاهی دیده شود
• نقشه محوطه سازی در مقیاس 1:200 (مطابق با جدول پیوست)
• ارائه سایت پلان مصوبه قبلی به همراه CD (در صورت وجود)

ضوابط پیشنهادی طراحی نما توسط کمیسیون طراحی شهری، معماری و محیط زیست

• در طراحی نما عملکرد ساختمان (مسکونی، اداری و …) مد نظر قرار گیرد. استفاده از کامپوزیت برای نماهای مسکونی توصیه نمی شود.
• در طراحی نما ترجیحا حداکثر از 2 نوع مصالح با رنگ غالب (حدود 70 تا 80 درصد) روشن و ملایم (سفید، کرم، شیری) استفاده شود. استفاده از رنگ ها نا متعارف و تند در نمای ساختمان توصیه نمی شود.
• برای اجرای سنگ ها از اسکوپ استفاده گردد. در صورت استفاده از آجر، با بند کشی استفاده شود.
• قاب پنجره و اجزای نما در صورت همرنگ بودن با نمای اصلی (زمینه) مجاز می باشد.
• مصالح استفاده شده از جنس و کیفیت مرغوب باشد.
• در محدوده ای که نما در تماس با انسان خواهد بود، از مصالحی که احساس عکس العمل منفی در انسان ایجاد می کنند مانند فلز یا اجسام شکننده یا برنده پرهیز شود.
• فضای ورودی ساختمان تعریف شده و دعوت کننده باشد و با عقب رفتگی در پلان طراحی شود.
• از شیشه ساده و پنجره دو جداره استفاده شود.
• پنجره ها نسبت به سطح نما دارای فرو رفتگی و از ریتم و الگوی مشخص در ابعاد و فرم استفاده شود.
• تناسب پنجره و درب پیاده و سواره (هماهنگ با کل طرح) در نظر گرفته شود و طراجی پنجره ها از نظر ابعاد، سطح نورگیری و فرم مطابق با عملکرد فضا باشد.
• استفاده از پنجره یکسره جهت باکس راه پله ممنوع است.
• از طراحی نمای سطح صاف بدون شکستگی پرهیز شود (نما به صورت حجمی طراحی شود). پلان های طبقات به ویژه در قسمت بر گذر ترسیم گردد (فرو رفتگی و پیش آمدگی در نما مشخص باشد).
• پیش آمدگی (بیرون زدگی) در جهت طراحی حجمی نما در معابر زیر 20 متر در بالای ارتفاع 3 متر و در معابر بالای 20 متر در بالای ارتفاع 4.5 متر در حداکثر 10 – 15 درصد سطح نما به عمق 20 الی سانتی متر با ارائه نمای سه بعدی و Wall Section و طراحی مناسب بلامانع است.
• خط آسمان ساختمان های مجاور، دست انداز ساختمان، پیش آمدگی سقف آخر، موقعیت راه پله و آسانسور، موقعیت و نحوه استقرار وسایل تاسیساتی از عوامل موثر در شکل گیری خط آسمان می باشد.
• در ساختمان های با سقف شیبدار دسترسی اساسی به بام مشخص باشد و شیب بام 25% طراحی شود.
• پوشش سقف شیبدار (اساسی یا غیر اساسی) از سفال یا مصالح مشابه استفاده شود.
• راس شیب بام به صورت شکسته در نظر گرفته شود و محل قرارگیری کولرها در بام مشخص و در مقاطع دیده شود.
• پیشانی بام (خط آسمان) و نشست ساختمان (روی زمین) دارای طراحی مناسب و هماهنگ با کل طرح باشد.
• بارانگیر در ساختمان (به غیر از سقف شیبدار) توصیه می شود و در مقاطع دیده شود (متناسب با همسایه و حداکثر تا 80 سانتی متر)
• آبچکان و قرنیز برای بام و کف پنجره ها تعبیه و به نحوی طراحی گردد که از لغزش آب بر روی نما و ایجاد لکه جلوگیری گردد.
• در بالکن ها و لبه بام از نرده استفاده نگردد (استفاده از نرده در لبه دست انداز منوط به طراحی مناسب تا 30 سانتی متر بالمانع است).
• حجم ساختمان با توجه به قطعه بندی همجواری ها مدوله شود.
• استفاده از فلاورباکس (جعبه گل) در تراسها ، بالکنها ، ورودی بنا و جلوی پنجره ها توصیه می شود.
• استفاده از نوشته ها و تصاویر مانند مجسمه ها، شعر نوشته ها و … مجاز نمی باشد.
• در طراحی نما به تناسب و توازن خطوط ریتم افقی و عمودی غالب توجه شود.
• در واحدهای ساختمانی در حال احداث، اجرا و نصب کلیه عناصر مربوط به تاسیسات ساختمان اعم از
• تاسیسات مکانیکی و الکتریکی و نظایر آن در نما و بام در بخش های غیرقابل رویت از معبر عمومی صورت پذیرد.
• طراحی و اجرای کلیه تاسیسات نمایان در نمای اصلی و جانبی و جداره های شهری ممنوع است.
• در ساختمانهای تجاری محل نصب تابلوها پیش بینی شود.

ضوابط مربوط به ارائه نقشه ها در ضوابط شهرداری منطقه 22 تهران

• طرح نمای سه بعد و دوبعدی با مقیاس 1/50 یا 1/75 با کیفیت بالا (کلیه نماهای مشرف به گذر) در قطع A3.
• کلیه نقشه ها دارای نام و نام خانوادگی مالك ، شماره پرونده ، پالك ثبتی ، آدرس ملك ، نام طراح و در صورت اخذ جواز با مهر و امضای مهندس معمار شرکت باشد.
• درصورت وجود دیوار بیرونی ارائه نمای دیوار و پالن آن الزامی است.
• عکس از ساختمان و جداره شهری موجود در آن (درصورت احداث) (کلیه نماهای مشرف به گذر).
• در طرح ارائه شده جنس و رنگ کلیه مصالح )پروفیل ، شیشه و …( و ترجیحا با شماره گذاری مشخص گردد و درصورت نیاز نمونه مصالح ارائه شود. از هتچ زدن، هاشور زدن و … خودداری گردد.
• درصورت نیاز و نامفهوم بودن بعضی از قسمتها دتایل اجرائی ارائه گردد.
• نقشه معماری ، طرح نما و عکسهای ارائه شده می بایست فاقد مغایرت باشد.
• پیشنهاد می شود نقشه های دوبعدی به صورت سیاه سفید ارایه شود و از هاشور استفاده نشود.

معماری و دکوراسیون داخلی پویانو / اکبری