مشارکت در ساخت ، مشارکتی بر مبنای توافق طرفین می باشد و از آن دسته معامله هایی به شمار می رود که در نهایت برای هر دو طرف سود به همراه خواهد داشت و ارزش زیادی برای شان ایجاد می کند. همان طور که از نام مشارکت نیز پیداست، طرفین معامله هر کدام آورده ای دارند و به نسبت آورده شان با یکدیگر شریک می شوند. معمولا در امر مشارکت در ساخت، مالک که یک ملک کلنگی دارد، جهت تخریب و ساخت این ملک با یک سازنده که جهت ساخت آن سرمایه گذاری می کند، شریک می شود و این دو با یکدیگر پروژه را اجرا می کنند. در این نوع معامله ها باید مقدار آورده های هر یک از طرفین به صورت دقیق مشخص شود. سهم مالک و سازنده نیز بر همین اساس تعیین خواهد شد.

جهت انجام مشارکت در ساخت، سازندگان با کمک بنگاه های مسکن، مالکانی که صاحب ملک های کلنگی هستند را شناسایی کرده و آنها را برای مشارکت تشویق می کنند. در صورت توافق، ملک از طرف مالک در اختیار سازنده قرار خواهد گرفت و سازنده نیز مبلغی را برای ساخت در نظر گرفته و بر اساس همین مبلغ آورده، در واحدها شریک می گردد. به این شکل، قراردارد مشارکت در ساخت منعقد می گردد. البته انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت شامل اصول خاصی می شود که باید پیش از تنظیم قرارداد در نظر گرفته شوند. بسیاری از اوقات به خاطر سهل انگاری در امر انتخاب سازنده و تنظیم قرارداد، مشکلاتی ایجاد می شود که بعدها هر دو طرف را درگیر خواهد کرد. جدا از بحث مشارکت در ساخت، روش مدیریت پیمان نیز از جمله مواردی است که جذابیت خاصی برای دست اندرکاران صنعت ساخت دارد. در این مطلب، نکات مهم در امر مشارکت در ساخت و همچنین تعریف و مزایای روش مدیریت پیمان برای آشنایی بیش تر شما با این مفاهیم شرح داده خواهد شد. همراه پویانو باشید.

مشارکت در ساخت چیست؟

به سرمایه گذاری فرد یا افرادی به عنوان مالک و تعهد انجام عملیات ساخت از طرف سازندگان، مشارکت در ساخت گفته می شود. مسلما با توجه به این تعریف، ریسکی که مالکین با آن رو به رو هستند از ریسک های مقابل سازندگان بیش تر است. در این روش، همه سرمایه در اختیار سازنده گذاشته می شود که با وجود تعهد به ساخت، ممکن است هدف را محقق نسازد. به همین خاطر است که باید در امر مشارکت در ساخت دقت کافی به کار برد.

نکات مهم در رابطه با انتخاب سازنده

از مهم ترین نکاتی که باید در امر مشارکت در ساخت مد نظر قرار گیرد، نحوه انتخاب سازنده است. انتخاب سازنده باید بر اساس معیارهای تعیین صلاحیت صورت گیرد. برای جلوگیری از بروز هر مشکلی در حین کار لازم است در انتخاب سازنده دقت شود. در این رابطه باید به دو نکته مهم توجه داشت:

۱. انتخاب سازنده باید بر مبنای شناخت کافی صورت گیرد. این یعنی فردی که شما به عنوان سازنده انتخاب می کنید، باید خوش نام بوده و پیش تر صلاحیت خود را به اثبات رسانده باشد. برای کسب شناخت کافی از فرد سازنده می توان با مالکین پروژه های سابق سازنده ارتباط برقرار کرد و با پرس و جو و کسب اطلاعات به آگاهی کامل رسید. سوالاتی که باید در این راستا مد نظر قرار دهید باید شامل تعهدات سازنده در رابطه با مدت زمان پروژه و همچنین مشکلات و تعارضات به همراه نحوه حل آن ها توسط دو طرف باشد. مطمئنا اکتفا کردن به گفته های افرادی که به عنوان واسطه برای معرفی سازنده وارد عمل می شوند، کار درستی نیست. تاییدیه بنگاه ها می تواند به خاطر عدم تخصص و تعهد باعث ایجاد تصویر نادرستی از صلاحیت فرد سازنده در ذهن مالکین شود که بعدها مشکلات متعددی را در پی خواهد داشت.

۲. عقد قرارداد نباید در مراحل ابتدای کار انجام پذیرد. این نکته به اهمیت شناخت کافی پیش از امضای هر گونه قراردادی اشاره می کند. لازم است پیش از این که قرارداد به امضا برسد، هر دو طرف به شناخت و آگاهی کامل از یکدیگر و شرایط موجود رسیده و طی انجام چندین مرحله نشست و برخاست به توافق رسیده باشند. جدا از منطقی بودن دو طرف در امر مشارکت، باید این نکته را نیز مد نظر قرار داد که گاهی اوقات، اختلاف های رفتاری باعث بروز مشکل می شوند. به هر حال امر مشارکت با خرید و فروش متفاوت است و این گونه نیست که به سادگی و طی مدت زمانی کوتاه به پایان برسد. مسلما بسته به مدت زمان قرارداد باید جلسات متعددی با حضور دو طرف برگزار شود که برای اخذ تصمیمات جدید، ارایه راه های جایگزین و در نظر گرفتن متمم نیاز خواهد بود.

۳. سازنده باید پشتوانه مالی مناسبی داشته باشد. مسلما نمی توان کار مشارکت را با کسی انجام داد که از پشتوانه مالی خوبی برخوردار نیست. با شروع پروژه، هزینه ها نیز آغاز می شوند و حتی اگر حوادث پیش بینی نشده و خسارات ناشی از آن ها در نظر گرفته نشوند، ساخت یک بنا نیازمند تزریق پول است. اینجاست که اگر سازنده با کسر بودجه مواجه باشد، ممکن است امر ساخت برای ماه ها به تعویق بیفتد. در چنین مواقعی بحث پیش فروش به میان می آید. لازم به ذکر است که اگر کسی در همان ابتدای پروژه جهت پیش فروش اقدام نماید، تقریبا بعید است بتواند پروژه را به خوبی به پایان برساند. با این حساب بهتر است به سراغ سازندگانی بروید که پشتوانه مالی مطمئنی دارند.

۴. سوابق کاری سازنده باید مد نظر قرار گیرد. حتما این موضوع را مد نظر داشته باشید که فردی که قرار است نقش سازنده را در پروژه ایفا کند، رزومه قابل قبولی از خود ارایه دهد. به طور کلی، یک سازنده خوب و شناخته شده کسی است که در کارنامه خود چند پروژه اجرا شده داشته باشد. نمونه کارهای انجام شده باید به دقت بررسی شوند. همچنین باید این نکته نیز مد نظر قرار گیرد که سابقه فرد در امر مشارکت در ساخت چگونه است. فرد سازنده باید با اصول معماری و اجرای ساختمان آشنایی کامل داشته باشد. همچنین باید مدرکی ارایه دهد که مربوط به تحصیلات در رشته های ساختمان سازی باشد. مشکلات و اشتباهات پیش آمده در پروژه های قبلی فرد نیز باید مد نظر قرار داده شوند.

۵. نقشه های معماری پروژه های قبلی بررسی شود. این نکته از مهم ترین مواردی است که مشکلات امر مشارکت در ساخت را به وجود می آورد. عدم رعایت اصول معماری از معضلاتی است که در نقشه بسیاری از ساختمان ها به چشم می خورد. عدم جایگذاری مناسب فضاها در کنار هم، وجود فضای پرت در نقشه، رعایت نشدن متراژ استاندارد و بسیاری از موارد مشابه که شاید زیاد مورد توجه قرار نگیرند، بعدها مشکلات زیادی به وجود آورده و باعث پایین آمدن کیفیت و قیمت ساختمان خواهند شد. خوب است پیش از تصمیم گیری برای انتخاب سازنده، نقشه های معماری پروژه های قبلی وی را مشاهده کنید و با آگاهی کامل برای سپردن کار به او اقدام نمایید.

۶. سازنده باید به کلیه وظایف خود متعهد باشد. یک سازنده خوش نام کسی است که همه وظایف خود را در رابطه با امر مشارکت دانسته و به آن ها متعهد باشد. مسلما این تعهدات باید در ابتدای کار و پیش از عقد قرارداد با فرد سازنده در میان گذاشته شوند . توافقات لازم به انجام برسند. از جمله مواردی که سازنده باید جهت رعایت کردن آن ها تعهد داشته باشد، استفاده از مصالح درج شده در قرارداد مشارکت، به کار بردن مصالح استاندارد در اجرا، رعایت قوانین ساختمان سازی، اجرای ساختمان طبق معیارهای کیفی و تحویل به موقع ساختمان به صورت کامل می باشد. این موارد از جمله مهم ترین تعهدات سازنده می باشند.

۷. قرارداد باید به شکل اصولی تنظیم شود. اگر سازنده مورد نظر همه معیارهای لازم را داشته باشد، نوبت به عقد قرارداد می رسد. یک قرارداد کامل، قراردادی است که متمایل به یکی از دو طرف نبوده و همه جزئیات مربوط به پروژه را به صورت دقیق شرح داده باشد. از جمله برخی از مهم ترین موارد در این رابطه می توان به مصالح مورد استفاده، شرح مراحل اجرا، زمان بندی مناسب، ضمانت های مورد نیاز و سایر موارد مشابه اشاره کرد. قرارداد مشارکت باید با رعایت قوانین حقوقی موجود در کشور تنظیم شود. بروز کوچک ترین اشتباهات در امر تنظیم قرارداد ممکن است ماهیت قرارداد را زیر سوال برده و مشکلات بسیار بزرگی به وجود آورد. بنابراین بهتر است در امر تنظیم قرارداد توجه و دقت کافی اعمال شود.

مدیریت پیمان

مدیریت پیمان که با نام MC یا Management Contracting نیز شناخته می شود، روشی است که در آن کارفرما یک شخص یا شرکت را جهت مدیریت اجرای پروژه مشخص می کند. در این روش، تعیین روند اجرا و چارت سازمانی بر عهده پیمانکار خواهد بود. طی روش مدیریت پیمان، پیمانکار بخشی از هزینه های انجام شده را بابت مدیریت اجرای پروژه دریافت می کند. این هزینه ها شامل هزینه تهیه موارد قرارداد و اجرا می باشد. این پیمان به سود هر دو طرف خواهد بود، زیرا کارفرما به غیر از هزینه های موارد قرارداد، مدیریت طرح، نیروی انسانی و تجهیزات مورد نیاز، هیچ مبلغ دیگری به عنوان سود به پیمانکار پرداخت نمی کند. از طرف دیگر، پیمانکار هزینه ای بابت اجرا نمی پردازد و تعهدات را بر عهده نمی گیرد و صرفا بابت مدیریت اجرا مقداری از کل هزینه ها را دریافت می کند. این روش ساخت در مقایسه با دیگر روش ها از سرعت و کیفیت بالاتری نیز برخوردار است.

از جمله وظایف مدیر در بحث مدیریت پیمان می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• برآورد اولیه هزینه‌های اجرایی با توجه به نقشه‌ها و مشخصات فنی و اجرایی پروژه
• انجام کلیه عملیات اجرای ساختمان، تعیین پیمانکاران ساخت و عقد قرارداد با آن‌ها
• تهیه و خرید کلیه مصالح و یا اجاره لوازم، ابزار، ماشین‌آلات و تجهیزات مورد نیاز
• انجام اقدامات مورد نیاز جهت اخذ انشعابات مربوط به عملیات اجرایی ساختمان
• نظارت کامل و ایجاد هماهنگی‌ جهت تضمین کیفیت و زمان تحویل پروژه
• تهیه صورت وضعیت از هزینه‌های انجام‌شده در طول پروژه و ارائه به صاحب کار

مزایای روش مدیریت پیمان

در صورتی که روش مدیریت پیمان در فاز طراحی پروژه اتخاذ شود و در فرایند طراحی به کار گرفته شود، با هماهنگی تیم طراحی و اجرا، تجربیات مربوط به ساخت مد نظر قرار داده شده و امکان کاهش زمان و هزینه پروژه فراهم می گردد. همچنین با ادغام روش مدیریت پیمان در فرایند طراحی می توان جهت اجرایی شدن طرح ها و به کارگیری مهندسی ارزش نیز اقدام کرد. از آن جا که نظارت بر عملیات اجرایی پیمانکاران بر عهده مدیریت پیمان است، دیگر نیازی به نظارت مهندسین مشاور نخواهد بود. مدیریت پیمان باعث ایجاد هماهنگی بیش تر بین پیمانکاران ساخت و رفع مشکلات تداخل کاری آن ها می گردد. پشتیبانی از پیمانکاران ساخت به عملیات اجرایی سرعت بخشیده و نقطه ضعف های موجود را نیز پوشش می دهد. مدیریت پیمان به این خاطر که به صورت مستقیم در امر طراحی و اجرا دخالت ندارد، فارغ از مسائل این دو حیطه قادر به مدیریت، برنامه ریزی و کنترل پروژه خواهد بود. مدیریت پیمان به دنبال تمایلات سودجویانه پیمانکاری نیست و صرفا جهت جلب رضایت کارفرما عمل می کند. این روش باعث ایجاد رقابت بین پیمانکاران ساخت شده و انگیزه آن ها جهت انجام صحیح و سریع بسته های کاری برای به دست آوردن بسته های کاری بیش تر را افزایش می دهد.

تحریریه پویانو