مجری حقیقی یا حقوقی
وقتی شما قصد ساخت یک ساختمان را دارید، باید یک مجری حقیقی یا حقوقی مناسب انتخاب کنید. در غیر این صورت برای شما مشکلاتی مثل تاخیر در تحویل پروژه، مشکلات بیمه، مشکلات مجوز و حتی مشکلاتی در ساخت و ساز ایجاد می شوند. پویانو در این مطلب سعی می کند معیارهای اصلی برای انتخاب و اصطلاحاتی که در رابطه با مجریان حقیقی و حقوقی کاربرد دارند را با شما در میان بگذارد. اگر مایل هستید در این رابطه، اطلاعات کامل و جامع کسب کنید و وظایف مجریان حقیقی و حقوقی را نیز به صورت دقیق بشناسید، تا پایان این مطلب با ما همراه باشید.
مهم ترین تفاوت مجری حقیقی و مجری حقوقی
به طور کلی، مهم ترین فرقی که میان مجری حقیقی و مجری حقوقی وجود دارد، در دو مورد است: تفاوت در تعدا افراد و تفاوت در اندازه پروژه های ساختمانی. به عنوان مثال، اگر شما در یک پروژه بزرگ نقش دارید، نیاز دارید با یک تیم که در اصطلاح، مجری حقوقی نام می گیرد، همکاری به عمل آورید.
فعالیت‌های مجری حقیقی و مجری حقوقی چه هستند؟
به بیان ساده، مجری حقیقی به فردی گفته می شود که همه کارهای مرتبط با احداث ساختما را از اول تا آخر برای شما انجام دهد، به این شکل که شما یک وکالت نامه به مجری (حقیقی یا حقوقی) می دهید و وی همه کارها را با این وکالت از طرف شما انجام خواهد داد. البته این امر در رابطه با مجری حقوقی به شکل دیگری صورت می گیرد. این کارها به بخش های مختلفی تقسیم می شوند. برخی از این فعالیت ها را در ادامه با هم بررسی خواهیم کرد.
انجام بخش های فنی و اجرایی ساخت و ساز
یک مجری حقیقی یا حقوی باید تخصص در انجام و پذیرفتن مسئولیت صحت عملیات اجرایی و اصلاح نواقص احتمالی نقشه ها و مشخصات فنی آن ها را با رعایت کردن مباحث مقررات ملی ساختمان و شهرسازی و جواز ساختمانی و نقشه های تصویب شده و درخواست انجام آزمایش های فنی مرتبط را داشته باشد. به عنوان مثال، یک مجری دارای صلاحیت، چه حقیقی و چه حقوقی، پس از اخذ وکالت از شما باید جهت دریافت دستور ساخت، اقدام نماید و پس از مشخص شدن مقدار مساحت قابل ساخت و ساز، نتیجه کار را با شما در میان بگذارد و سپس برای تهیه نقشه های ساختمان بر مبنای قوانین شهرداری اقدام کرده و در صورت لزوم، بیمه ساختمان را نیز تهیه کند. وی باید پس از ساخته شدن ساختمان به شکل کامل، همه مجوزهایی را که در طی دوره فعالیت خود گرفته است به صاحل ملک تحویل بدهد.
به طور کلی، وظایف یک مجری حقیقی یا حقوقی به شرح زیر هستند:
- اخد تاییدیه ناظرین
- کامل کردن دفترچه اطلاعات فنی – ملکی بنا
- رعایت کردن اصول ایمنی برای کارگران ساختمان در حال اجرا و ساختمان های مجاور
- تنظیم برنامه زمانبندی کلی و جزیی
- پیگیری بیمه ساختمان و تحویل دادن آن به مالک
- اخذ اتمام کار ساختمانی و واگذار کردن ملک به مالک
- انجام فعالیت های مالی و اداری
یک مجری حقیقی یا حقوقی بایستی مسئولیت انجام کارهای اداری و پرداخت حقوق کارگرها و متریال های استاندارد را متقبل شود. به عنوان مثال، زمانی که شما به یک مجری دارای صلاحیت، چه حقیقی و چه حقوقی وکالت می دهید، بر اساس یک تفاهم نامه باید پس از اعلام تقریبی زمان و هزینه مورد نیاز برای اجرای ساختمان، هر ماه نیز هزینه های صورت گرفته برای ساختمان را اطلاعا دهد. علاوه بر این، وظایف دیگری نیز بر عهده مجری حقیقی یا حقوقی هستند که به شرح زیر می باشند:
- تهیه برآورد اولیه از هزینه های اجرایی کار
- تنظیم قراردادهای کارگری و خرید متریال و به کار گماردن مهندسین، پیمانکاران، معماران و استادکاران ماهر
- ارائه لیست دستمزد به کارفرما
- به کار بردن متریال های مرغوب
- اقدام جهت اخذ انشعابات آب، برق و گاز
- اخذ بیمه نامه های مسئولیت و حوادث و ارائه بیمه ماهانه و عوارض
- تدارک نگهبان و حفاظت از کارگاه
در هنگام انتخاب مجری حقیقی یا حقوقی باید چه معیارهایی را مد نظر قرار داد؟
پیش از شروع عملیات ساخت و ساز، شما باید با همه عوامل و معیارهایی که کمک می کنند یک مجری حقیقی یا حقوقی مناسب انتخاب نمایید، آشنایی پیدا کنید. در ادامه، ما به برخی از سوالات در این رابطه پاسخ خواهیم داد.
ظرفیت مجریات حقیقی چطور محاسبه می گردد؟
مهندس دارای پروانه اشتغال پایه 3: 1500 متر مربع و 5 سقف
مهندس دارای پروانه اشتغالف پایه 2: 2500 متر مربع و 6 سقف
مهندس دارای پروانه اشتغال پایه 1: 3500 متر مربع و 7 سقف
حضور افراد حقیقی در پروژه ها به چه شکل می باشد؟
همه افراد حقیقی باید شخصا در پروژه ها حاضر باشند و بر چگونگی اجرا کار، نظارت کنند. در ضمن، همه عواقب ناشی از بی توجهی در انجام پروژه نیز بر عهده مجری حقیقی می باشد.
موارد لازم در قرارداد با مجری حقیقی چیست؟
- کنترل ظرفیت
- ثبت در سیستم
- مراحل پرداخت
- تاریخ شروع و پایان
- مبلغ دقیق
- الزام به حضور مجری در کارگاه
در شرایط خصوصی مجریان حقیقی چه مواردی مهم هستند؟
- نحوه پرداخت دستمزد
- مشخص نمودن یک داور برای رسیدگی به اختلافات
- نحوه پرداخت هزینه های مربوط به بیمه
- بیمه تضمین و بیمه مسئولیت
- روش پرداخت هزینه های شناسنامه فنی
- روش تمدید قرارداد
ظرفیت کاری مجری حقیقی به چه شکل محاسبه می شود؟
معاد نصف مساحت کار نظارت در سهمیه مهندس از مقدار کل سهمیه مجری او کسر می شود.
انواع قراردادهای مجری حقیقی به چه شکل هستند؟
بر اساس اعلام سازمان نظام مهندسی، 4 نوع قرارداد به شرح زیر موجود است:
- اجرا با مصالح
- اجرا بدوم مصالح
- اجرای پیمان مدیریت
- اجرای مدیریت فنی
موارد لازم برای ثبت قرارداد مجری چیست؟
- فرم زمانبندی
- فرم تعهد سازنده مالک
- قرارداد همسان
- شرایط عمومی
- شرایط خصوصی
- پروانه اشتغال مجری
یک مجری حقیقی مجاز به انجام چه تعداد کار است؟
هر مهندسی که دارای پروانه اجراست، کلا می تواند یک کار بگیرد که محدودیت آن بر اساس پایه پروانه اشتغال او می باشد. اگر مهندسی بخواهد به عنوان مجری از پروانه خود بیش از یک بار بهره بگیرد، باید پروانه خود را به واحد عضویت سازمان نظام مهندسی تحویل دهد و با ارائه آدرس یک دفتر کار، برای گرفتن پروانه دفتر سازنده دارای صلاحیت، اقدام کند. در صورت گرفتن این پروانه، او قادر است کارهای اجرایی بعدی را بگیرد. هر کار اجرا پس از پایان سفت کار با در خواست مهندس سازنده حقیقی از ظرفیت او خارج می گردد.
مهندس حقیقی پس از تبدیل پروانه خود به دفتر سازنده حقیقی چه میزان کار می تواند بگیرد؟
پایه 1 تا 2000 متر مربع و 6 طبقه
پایه 2 تا 3500 متر مربع و 8 طبقه
پایه 3 تا 5000 متر و 10 طبقه
ظرفیت رئیش کارگاه مجری حقیقی چقدر است؟
پایه 3: 3000 متر مربع تا 6 سقف
پایه 2: 6000 متر مربع تا 7 سقف
پایه 1: 10000 متر مربع و بالای 7 سقف
چه بیمه هایی برای مجریان حقیقی لازم هستند؟
همه مجریان حقیقی باید از بیمه مسئولیت حرفه ای برخوردار باشند و در شرایط خصوصی آن به موارد زیر توجه کنند:
بیمه مسئولیت باید همه پروژه های مجری را در سراسر کشور، مورد پوشش قرار دهد. بیمه باید از 10 سال قبل تا 10 سال بعد از زمان پروژه را مورد پوشش قرار دهد. افراد تحت بیمه باید دست کم 3 نفر و بی نام باشند. پروژه ها باید تضمین کیفیت داشته باشند و بهتر است بیمه به نام مجری صادر شود.
برگه تعهد مجری چیست؟
در هنگام بسته شدن قرارداد بین مالک و مجری حقیقی یا حقوقی باید برگه تعهد کاری و وظایف تعیین شده از سوی سازمان نظام مهندسی که برگه تعهد مجری نام دارد، در محضر گواهی امضا گردد. در این برگه، وظایف مالک و مجری به صورت خلاصه ذکر شده است.
تعرفه قیمت برای مجریان حقیقی به چه صورت تعیین می گردد؟
تعرف قیمت مجری بین مجری و مالک است و با توجه به نوع قرارداد مشخص می شود.
همکاری با مجری حقیقی چه چالش هایی دارد؟
در هنگام عقد قرارداد با مجری حقیقی باید شناخت کافی از او و کارهای صورت گرفته توسط وی پیدا کرد و با توجه به این که مجریات حقیقی نمی توانند در ابتدای کارشان فردی را به عنوان سرپرست کارگاه معرفی کنند، الزاما فردی که قرارداد را به عنوان مجری امضا می کند، باید در پروژه حضور داشته باشد و همه مسئولیت های اجرای پروژه را عهده دار باشد.
آیین نامه استفاده از مجری دارای صلاحیت
- همه عملیات اجرای ساختمان باید توسط اشخاص حقوقی و دفاتر مهندسی اجرای ساختمان در نقش مجری، بر اساس دستورالعمل ابلاغ شده از وزارت مسکن و شهرسازی صورت گیرد و مالکان برای انجام امور ساختمانی خود وظیفه دارند از این مجریان کمک بگیرند.
- مجری ساختمان در حیطه اجرا، دارای پروانه اشتغال است و بر اساس قراردادهای همسان که با صاحبان کار بسته می شود، اجرای عملیات ساختمان را بر مبنای نقشه های تصویب شده و همه مدارک منضم به قرارداد، عهده دار است. مجری ساختمان، نماینده فنی صاحب کار در اجرای ساختمان است و باید در رابطه با همه مراحل اجرای کار به ناظر و مراجع دیگر، پاسخگو باشد.
- مجری ساختمان، مسئویت صحت انجام همه عمیات اجرای را عهده دار است و باید در اجرای این عملیات، مقررات ملی، ضوابط و مقررات شهرسازی، محتوای پروانه ساختمان و نقشه های تصویب شده را رعایت کند.
- رعایت اصول ایمنی و حفاظت کارگاه و مسائ زیست محیطی نیز بر عهده مجری است.
- مجری وظیفه دارد برنامه زمانبندی کارهای اجرایی را به ناظر اطلاع دهد و همه عملیات اجرایی، خصوصا بخش هایی از ساختمان که پوشیده می شوند با هماهنگی ناظر انجام داده و شرایط نظارت در چارچوب مسئولیت های ناظر در محدوده کارگاه را فراهم کند.
- مجری وظیفه دارد پیش از اجرا، همه نقشه ها را مورد بررسی قرار دهد و در صورت دیدن اشکال، نظرات پیشنهادی خود را برای اصلاح به طراح ارائه دهد.
- تبصره: مجری وظیفه دارد در حین اجرا، اگر تغییراتی در برنامه تفصیلی اجرایی را لازم بداند، پیش از موعد انجام کار، موضوع را با ذکر دلیل به شکل کتبی به مالک بگوید. اعمال هر گونه تغییر، نیازمند گرفتن مجوز کتبی ناظر است.
- مجری وظیفه دارد حسب مورد از مهندسین رشته های دیگر، کاردان های فنی، معماران تجربی، استادکاران، کارگران و عوامل فنی ماهر کمک بگیرد و در هر محل که بر اساس ماده 4 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، برخورداری از پروانه مهارت فنی ضروری باشد، مقررات را رعایت کند.
- مجری وظیفه دارد از متریال های مناسب بر اساس مشخصات فنی ارائه شده در نقشه ها بهره بگرید و اگر متریالی دارای استاندارد اجباری است، از این نوع متریال بهره بگیرد.
- مجری وظیفه دارد بعد از اتمام کار برای تهیه نقشه ها به همان شکلی که اجرا شده، یعنی نقشه های چون ساخت، شامل نقشه های معماری، سازه ای و تاسیساتی و غیره اقدام کند و بعد از امضا و اخذ تاییدیه ناظر، یک نسخه از آن ها را به مالک تحویل دهد و نسخه دیگری را نیز در اختیار شهرداری قرار دهد.
- مجری وظیفه دارد نسبت به تضمین کیفیت اجرای پروژه بر اساس دستورالعمل ابلاغ شده از وزارت مسکن و شهرسازی اقدام کند.
- سازمان نظام مهندسی استان و دیگر مراجع کنترل می توانند عملکرد اجرایی را مورد بررسی قرار دهند و وظیفه دارند در صورت مشاهده هر تخلفی، موضوع را برای بررسی و تصمیم گیری به سازمان مسکن و شهرسازی استان و شورای انتظامی سازمان نظام مهندسی ساختمان اطلاع دهند.
- کلیه اشخاص حقوقی یا دفاتر مهندسی طراحی ساختمان که از توانایی طراحی و اجرای پروژه های ساختمانی و معماری به صورت همزمان برخوردار هستند، می توانند از وزارت مسکن و شهرسازی، درخواست صلاحیت طرح و ساخت انجام دهند.
مجری حقیقی و حقوقی
معماری و دکوراسیون داخلی پویانو