چگونه ساختمان سازی مدولار می‌تواند یک راهکار بادوام برای بحران کمبود مسکن ارزان قیمت باشد
طراحی مدولار یک محصول طراحی نیست، بلکه یک فرآیند طراحی است. این اظهار نظر «تام هاردیمن» (Tom Hardiman)، مدیر اجرایی انستیتوی ساختمان مدولار (MBI) است، که اعضای آن شامل بیش از 350 شرکت مشغول در ساخت و توزیع ساختمان‌های مدولار –از جمله خانه‌های چندخانوار- هستند. هاردیمن گفت: « ساختمان سازی مدولار ، ساختمانی است در جعبه. شما مصالح را در محلی خارج از سایت ساختمانی در کنار هم قرار داده و حجم‌های ساختمانی را تولید می‌کنید، و سپس این احجام را به سایت ساختمان انتقال می‌دهید و در آنجا سر هم می‌کنید.»
اما چرا مدولار، و چرا اکنون؟ یک دلیل مبرم آن، بحران تامین مسکن است. در سرتاسر ایالات متحده آمریکا، به گفته «کارول گالنت» (Carol Galante )، «هزینه ساختمان سازی برای هم مالکان و هم مستاجران در حال رسیدن به میزانی است که با دستمزد آنها برابری می‌کند.» کارول گالنت مدرس برجسته مسکن ارزانقیمت و سیاست شهری در بخش ابداعات مسکن مرکز ترنر دانشگاه یو سی برکلی است که مدیریت آن نیز را بر عهده دارد.
به گفته گالنت، فاصله میان دستمزدها و اجاره خانه در خانواده‌های کم‌درآمد موجب بحران مسکن در مقیاس وسیعی شده‌است. یک تحلیل صورت گرفته توسط تعاونی ملی مسکن قشر کم‌درآمد (NLIHC) که در سال 2017 انجام شد نشان می‌دهد ایالات متحده آمریکا با کمبود 7.2 میلیون خانه اجاره‌ای برای اقشار کم‌درآمد مواجه است.
این بدین معنا است که 71 درصد مردم ناچار به پرداخت بیش از نیمی از دستمزد خود برای مسکن هستند، در حالی که دستورالعمل‌های فدرال بیش از سی درصد دستمزد را توصیه نمی‌کنند. طبق گزارش این مرکز، افراد کم‌درآمدی که بخش قابل توجهی از دستمزدشان صرف اجاره خانه می‌شود ناچار اند از رفع دیگر نیازهای اساسی خود از جمله غذا، حمل و نقل، مراقبت کودک و خدمات سلامت دست بکشند.
گالنت اجاره‌های تصاعدی را ناشی از یک بحران کامل در ابعاد گوناگون، از جمله بحران وام مسکن می‌داند، که منجر به سرازیر شدن گروه وسیعی از افراد به بازار مسکن می‌شود که به جای خرید ملک دنبال اجاره آن اند؛ هجوم کارگران تحصیلکرده که دستمزد نسبتا بالای آنها در مقایسه با خانواده‌های کم‌درآمد موجب بالا رفتن قیمت اجاره شده‌است، و هزینه‌های ساختمان‌سازی نیز بخاطر گرانتر شدن مصالح و کم شدن نیروی کار و زمین بالاتر می‌رود.
اگرچه چنین مشکل پیچیده‌ای نیازمند راه حل‌های متعدد است، ساخت و ساز مدولار با حرکت سریع به سمت یک نقطه عطف از طریق نسل جدید استارتاپ‌هایی که یک چارچوب ساختمانی را به سمت خانه‌های چندخانواری سوق داده‌اند امیدوارکننده به نظر می‌رسد.
فواید ساختمان سازی مدولار
آجرهای «لگو» (LEGO) و اتومبیل‌ها تشبیه رایجی برای وصف ساخت و ساز مدولار هستند. همانطور که ساختار اسباب‌بازی‌ها با قالب ساخته‌شده، ساختمان‌ها عملا می‌توانند به هر روشی ساخته‌شوند؛ همچون مثال اتومبیل، قطعاتی که ساختمان را شکل می‌دهند بصورت پیش‌ساخته در خط تولید یک کارخانه تولید می‌شوند.
منافع ساخت و ساز مدولار متعدد است. اصلیترین فایده آن، سرعت بالای آن است. هاردیمن، که شرکتش از امکاناتی همچون «اتودسک بی آی ام 360» (Autodesk BIM 360) و رویت (Revit) استفاده می‌کند گفت:«ما در مورد 30 الی 50 درصد زمان کوتاهتر ساخت و ساز صحبت می‌کنیم. در یک پروژه ساخت و ساز سنتی، شما ابتدا تمام کارهای مرتبط با پی‌سازی را انجام می‌دهید، سپس ساخت طبقه اول و بعد از آن ساخت طبقه دوم الی آخر را ادامه می‌دهید. در فرآیند ساخت مدولار، همزمان که در سایت ساختمان مشغول ساخت پی هستید، سایر اجزای ساختمان در محلی دیگر ساخته می‌شوند.»
ساخت و ساز سریعتر به معنای پرداخت سریعتر وام است. هاردیمن معتقد است «فواید این روش از لحاظ جریان مالی چشمگیر است. اگر من یک سازنده املاک باشم، می‌توانم مستاجرانم را از این طریق سریعتر در خانه‌ها ساکن کنم.»
ساخت و ساز مدولار تنها کسب سود را سرعت نمی‌بخشد؛ این روش در طولانی‌مدت باعث کاهش هزینه‌ها نیز می‌شود. «راجر کرولاک» (Roger Krulak)، مدیر شرکت نیویورکی ساخت و ساز مدولار «فول استاک» (FullStack) که ساختمان‌های بلندمرتبه و میان مرتبه می‌سازد گفت: «هرگاه شما یک پروسه ساخت و ساز را تکرار کنید، قادر خواهید بود آن را ارتقاء دهید. ساختمان‌های مدولار اگرچه تماما شبیه هم به نظر نمی‌رسند و حتی یک برنامه یکسان ندارند، همگی دارای یک ترکیب مشترک هستند. از آنجا که یک فرآیند را مدام تکرار می‌کنید، بازدهی تولید شما بالا می‌رود و این می‌تواند موجب کاهش هزینه‌ها شود.»
در نهایت به دستاوردهای ساخت مدولار در زمینه نیروی کار می‌رسیم. به گفته هاردیمن، «پیمانکران دیگر قادر نیستند کارگران متخصص پیدا کنند –خصوصا در مناطق شهری». بسیاری از کارگران صنعت ساختمان‌سازی پس از رکود بزرگ اقتصادی آمریکا از این حرفه خارج شدند و هرگز به آن بازنگشتند؛ آنهایی که ماندند به سرعت در حال پیر شدن اند و کسی جایگزین آنها نمی‌شود، چرا که کارگران جوانتر شرایط لازم برای کار در فرم سنتی ساختمان‌سازی را ندارند.
گالنت گفت: «اگر ساخت و ساز را صنعتی کنید، واقعا راه کسانی را که قادر به کار این صنعت هستند باز می‌نمایید. بسیار آسانتر است که نیروی کار غیرمتخصص را وارد کارخانه کرده و آن را آموزش دهید، و این برای کارگران نیز بهتر است –کارگر می‌تواند روزانه به یک مکان نزدیکتر به خانه‌اش رفت و آمد کند و کارخانه از لحاظ ارگونومیک بر روی زمین ساخته‌شود تا از تحمل نیروی وزن سنگین توسط کارگران در طبقات جلوگیری شود.»
ارزان شدن ساخت و ساز
ویژگی‌هایی که ساختمان سازی مدولار را برای سازندگان مطلوب می‌کند، آن را گزینه‌ای مطلوب برای خانه‌سازی ارزانقیمت نیز می‌سازد.
بعنوان مثال سرعت ساخته شدن ساختمان‌ها به این معنا است که ساختمان‌های مدولار می‌توانند به سرعت عرضه ساختمان را افزایش دهند، که باعث تعدیل قیمت اجاره می‌شود. گالنت گفت: «در حال حاضر ما شاهد این نتایج در سان فرانسیسکو هستیم؛ در این شهر قیمت اجاره‌ها به لطف ساختمان‌های جدیدی که در سال گذشته بسرعت ساخته شدند، ثابت ماند.»
او در ادامه به این موضوع اشاره کرد که ساختمان‌های مدولار می‌توانند یک اثر موجی بر کل بازار بگذارند؛ هنگامی که عرضه بیشتر موجب کاهش اجاره‌ها می‌شود، افراد بیشتری قادر به پرداخت آن خواهندبود که باعث کاهش هزینه خانه برای طبقه متوسط می‌گردد. «هنگامی که مردم بیشتری توانایی سکونت در خانه‌های جدید را پیدا کنند، فشار از روی باقی بخش‌های بازار مسکن نیز برداشته خواهدشد.»
در عین حال در بازار ارزانتر، بازدهی افزایش یافته می‌تواند به انبوه‌سازان کمک کند خانه‌های بیشتری با هزینه کمتری تولید کنند. به همین دلیل، بسیاری از شهرها قاطعانه چشم‌انداز ساخت مدولار را انتخاب کرده‌اند. در میان این شهرها، دو شهر پرجمعیت نیویورک و سیاتل به چشم می‌خورد. در نیویورک، دپارتمان حفاظت و توسعه مسکن (HPD) یک برنامه آزمایشی برای ساخت و ساز مدولار را در بهار 2018 راه اندازی نمود.
این دپارتمان متعاقبا یک فراخوان برای ارائه طرح‌های پیشنهادی (RFP) منتشر نمود که جهت شناسایی پیشنهادها برای طراحی، ساخت و مدیریت توسعه مسکن‌های ارزانقیمت در بروکلین برای اقشار با درآمدهای متنوع بود. این اولین بار در تاریخ این شهر بود که ساخت و ساز مدولار برای یک پروژه مسکن‌سازی انبوه مورد توجه قرار می‌گرفت.
در سیاتل، دپارتمان سرویس انسانی و اجتماعی کینگ کانتی (DCHS) نیز به همین ترتیب یک برنامه آزمایشی برای ساخت و ساز مدولار آغاز نمود که شامل سه پروژه مستقل مسکن‌سازی ارزانقیمت بود. اولین پروژه یک همکاری با شهر واشنگتون بود که شامل 80 الی 100 واحد مسکونی می‌شود. این واحدهای مسکونی در محلی خارج از سایت ساختمانی ساخته خواهندشد و با جرثقیل بر روی جایگاه بتنی مخصوصشان در سایت قرار خواهندگرفت.
دومین پروژه شامل 20 واحد مسکونی تک‌خوابه خواهدبود که «مسکن کوچک»نامیده می‌شوند، قابل جمع و حمل شدن بوده، بخش کوچکی از زمین را اشغال می‌کنند که خانه‌های غیرمدولار قاعدتا در آن جای نمی‌گبرند. هر واحد در حدود 150 هزار دلار هزینه دارد که در مقایسه با هزینه 350 هزار دلاری یک واحد محمولی در کینگ کانتی ارزانتر است. پروژه نهایی به فرم یک کمپ برای افراد بی‌خانمان در سیاتل است که 72 تختخواب را در 9 اتاق جای می‌دهد. این اتاق‌ها به همراه امکانات بهداشتی، لباسشویی، آشپزخانه و دفاتر اداری حول یک حیاط مرکزی پخش شده‌اند
«مارک الربروک» (Mark Ellerbrook )، مدیر این برنامه مسکن سازی گفت:«میزان کمبود مسکن ارزانقیمت در کینگ کانتی در حدود 90هزار واحد است –و این در حالی است که کینگ کانتی جمعا 370 هزار واحد مسکونی دارد. بنابراین ما با کمبود جدی چیزی مواجه هستیم که به آن نیاز داریم. من فکر می‌کنم واجب است که انتخاب‌های موجود را برای مواجهه با مشکلی که اکنون با آن مواجهیم بررسی کنیم. اگر زمان به منزله فاکتوری باشد که هزینه خانه‌سازی را بالا می‌برد، ساخت و ساز مدولار بعنوان یک پتانسیل موجود هزینه‌ها را پایین می‌آورد و یا از افزایش قیمت آنها در طول زمان جلوگیری می‌کند.»
این که ساختمان سازی مدولار با موفقیت مواجه شود یا نه، بایستی به مرور زمان مشخص شود. هاردیمن معتقد است بخاطر منافع خانواده‌های کم درآمد، دولت و سازندگان بایستی این شانس را به خانه‌سازی مدولار بدهند.
گردآوری و ترجمه تحریریه پویانو/فاطمه زنگی
www.archdaily.com